疫情后房地产市场政策与走势

讲座笔记

主讲人:邓宏乾教授

平台:哔哩哔哩直播间

时间2020年4月25日晚

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邓院长的讲座,依旧每个字都能看懂,但联系上下文就听不懂了!

PS:由于未及时进入直播间,开场前十多分钟的内容有所遗漏,抱歉。

邓院长引用了太多数据,诸多地方不宜纯文字记录,所以本文多用截图,敬请见谅。

一、疫情对房地产市场的影响

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邓老师对武汉房市的判断:短期内压力大,中长期看好。

咨询了部分地产界的朋友,不少声音对武汉预期房市持乐观态度。

物业:武汉房地产公布了一批满意物业名单,后期亦公布了部分群众不满意的物业服务名单。物业质量,未来会成为居民购房的重要考察指标(指标重视能持续多久?)

交通:预期,非中心城区、交通便利的楼盘更受欢迎(疫情风险低)

  • 房价房租下跌的风险

主要集中在较弱的三四线城市,这部分地方,受疫情影响,人们收入降低,投资观望情绪严重;同时,人口流动较弱,租赁市场受影响较大。

根本原因:三四线城市是人口流出地,受房改、旧城改造等行动,房价上升,疫情后,无持续上升动力

邓老师认为今年吃财政饭的公务员群体,会有大概率降薪(20%幅度)。

  • 房企债务风险(房企股权质押规模大)

  • 房企净负债率高(到期债务规模大,未来两年到期超万亿)、一季度发债规模大。至四月八日,已有几十家房企被并购或清算

  • 房企投资增长下跌的风险(回款下跌、土地市场冷淡、信贷受挫,新增贷款不得流入房地产开发领域)
  • 个贷偿还受影响 、租金贷问题

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二、房地产市场的主要问题

2.1高房价与居民的住房支付能力不足

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邓院长认为官方公布的19年武汉新房均价偏低

  • 租金收入比高(正常值不超过收入25%,30%为警戒线)

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所有城市都超过25%

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宏观调控拉高房价的怪圈

土地财政

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若以城市来看(撇去农村),土地出让收入占财政收入比重更高,武汉19年为1.1倍。

这与我国的税制(分税制)和官员考核制度(GDP)有关

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房地产绑架国民经济vs国民经济绑架房地产

投资拉动过大

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1998:把住宅产业培育成国民经济新的经济增长点和消费热点(1998年,住房分配货币化和社会化) 东南亚金融危机

2003:房地产业成为国民经济的支柱产业(SARS)

2008:应对经济危机,四万亿,要求地方政府大力扶持房地产

2015:股市暴跌,流动性(大水)涌入房市

预期:为保增长,(新)基建投资仍然是主要手段

  • 货币宽松与流动性过剩(08年后,发大水)

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  • 房地产调控政策不稳定,改变了购房预期

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↑划重点,这部分要考的!

调控目标总是在 保增长、稳房价、扩就业 中摇摆,增长动力不足,就放开房价;

15年取消限购限价后,房价报复性暴涨(一线城市、去化周期短,供给不足)

16年又开始限价 限离婚、限卖

2.2城市之间发展不平衡

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短期看政策、中期看产业、长期看人口

2.3住房需求结构不合理(重产权、轻租赁)

疫情后,重产权情况可能加重。发达国家的住房自有率在50%左右,我国超过90%,职住不匹配。

城镇居民家庭总体财富70%+配置在住房上。

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疫情之后,租赁市场需要更多干预!

出租的收益过低,需要50年+才能收回投资

万科、远洋等进入租赁市场的企业,逐渐退出!

社会资本不care

政府应给予租赁主体减税、降税、补贴(租赁补贴缺乏发放途径)。

2.4住房投资需求与金融化过度

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防范房地产市场金融风险和明斯基时刻。

三、疫情后房地产市场政策判断

3.1宏观经济政策分析

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贷款市场报价利率连续降低,预期未来仍有下降空间。

首套房基点低

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3.2房地产政策走势判断

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支持刚需房、改善性需求的释放(疫情后,必须将房地产作为拉动经济的工具使用)

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房地产双向限价(限涨限跌)

3.9万个老旧小区改造

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供需两端同时调整

创新资金监管:对信誉好的企业,减少监管资金

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因城施策

四、未来房地产市场发展判断

4.1总体判断

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目前常住人口城市化率已达60%

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4.2未来发展趋势

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Q&A:

  1. 有同学认为三四线城市房价会上涨(疫情影响小?)

答:区域中心城市周围三四线城市没有问题,但其他城市,缺乏人口支撑

  1. 深圳房价出现上涨的原因

答:深圳有两千多万人,但深圳市区住房总量只占48%,关外城中村占52%(1500万人),政策放松后需求得到释放

  1. LPR会不会被套牢

答:不会。疫情的影响具有长期性

  1. 武汉房价走势

答:武汉目前均价不高(相比同级别城市),2w左右,三环以内还有一定上涨空间。

  1. 租赁商铺如何稳住

答:政府减税、双向

  1. 房地产泡沫会破灭吗

答:不会。随着全球范围内的货币宽松,人们会选择将资产配置到实体住房上。

  1. 集体建设用地入市效应

答:有待观察

  1. 小产权房问题

答:总量有20亿+平方米,分类合法化、逐步合法化。非永久基本农田、可调整的规划中,会被合法化。


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